住宅ローン繰り上げ返済 vs 投資｜借金嫌いのIT部長が出した「投資9：返済1」の答え

「住宅ローンを繰り上げ返済すべきか、その分を投資に回すべきか」

資産形成を始めた人が必ずぶつかる問いです。数学的には「金利より投資リターンが高いなら投資」が正解とされています。でも私は、借金が嫌いです。

IT部長・こざおです。住宅ローンを2本（合計約2,800万円）抱えながら、年間400〜500万円を投資に回し、5年に1回200万円ほど繰り上げ返済もしています。「数学」と「感情」の両方に折り合いをつけた、私なりの答えをお伝えします。

1. こざお家の住宅ローン事情｜2軒・2本・合計2,800万円

まず我が家の実態を公開します。

ローンが2本もあるんですね。借金嫌いなのに…。

矛盾してるでしょ（笑）。でも住宅ローンだけは「良い借金」と割り切ってる。金利が低くて、住む場所と家賃収入という実体がある。それでも心のどこかで「早く消したい」と思っているのが本音。

2. 数学的な答え：金利1.7〜1.9%なら投資が有利

繰り上げ返済の「リターン」は、ローン金利と同じです。1.9%のローンを200万円返せば、年1.9%（3.8万円）の利息を確実に減らせます。

一方、全世界株式インデックスの長期平均リターンは年5〜7%と言われています。1.9% vs 5%——数字だけ見れば、投資に回した方が資産は増えます。

さらに住宅ローン控除がある期間は、ローン残高の0.7%程度が税額控除されます。実質金利は1.0〜1.2%まで下がる計算になり、投資有利の差はさらに広がります。

3. シミュレーション｜200万円を「返済」vs「投資」15年後の差

※繰り上げ返済の効果は「200万円が年1.9%で増えた」と同等とみなして計算。投資は年率5%の複利。税金・手数料は考慮せず。実際の運用成果を保証するものではありません。

15年で150万円も差がつくなら、投資一択に見えますね。

数字だけ見ればね。でも「150万円の差」と「借金が600万円残っている感覚」——どちらが自分の心を蝕むかは、人によって違う。ここからが本題。

4. それでも私が繰り上げ返済する理由｜借金が嫌い

私は20代前半、ギャンブルで300万円の借金を作りました。あの頃の「借金がある状態の重さ」は、今でも体が覚えています。だから住宅ローンも、数字では「投資が有利」とわかっていても、「残高が減っていく」ことに強い安心感がある。

これは合理性ではなく性格の問題です。でも資産形成は「続けること」が全てなので、自分の性格に合わないやり方は続きません。

繰り上げ返済の「数字に出ないメリット」

• 心理的安定：残高が減ると、仕事のストレス耐性が上がる（実感）
• 暴落耐性：借金が少ないほど、株の暴落時に「売らなくていい」と思える
• 家計の柔軟性：完済すれば月々の固定費が消え、サイドFIRE後の必要生活費が下がる
• 確実性：投資は期待値、返済は100%確定

5. こざおの答え：投資9・返済1の「不定期繰り上げ」

数学（投資有利）と感情（借金嫌い）の折り合いとして、我が家は以下の配分にしています。

ポイントは「定期的にはやらない」こと。毎年繰り上げると投資の複利を削りすぎるので、「ボーナスが大きかった年」「投資の含み益が乗っている年」など、余裕があるときに不定期でまとめて返す。

「不定期」というのが意外でした。計画的に返さないんですね。

投資は「毎月・機械的に」、返済は「余裕があるときに・気分で」。この順番が大事。返済を優先すると投資が止まる。投資を優先して、その上で借金嫌いの自分をなだめるために時々返す。これが私のバランス。

6. 1軒目は賃貸に出している｜ローンを家賃が上回る状態

1軒目の一戸建ては、会社の後輩に貸しています。

この状態だと、1軒目のローンは「他人が返してくれている」ことになります。しかも不動産所得の計算上、ローン利息は経費にできる。この物件は繰り上げ返済の優先度が最も低く、むしろ残しておいた方が税務上も有利です。

家賃でローンが払えているなら、繰り上げ返済しなくていいんですね。

そう。繰り上げるなら2軒目（自宅・2,200万）の方。1軒目は「借金」というより「収益物件の仕入れコスト」だと思ってる。借金嫌いの私でも、これは気にならない。

7. 繰り上げ返済を「してはいけない」ケース

借金嫌いの私でも、以下の状況では繰り上げ返済をすすめません。

8. あなたはどっち？判断フローチャート

1. 生活防衛資金は貯まっている？ → No なら、まず貯める。返済も投資も後
2. 新NISA枠は使い切っている？ → No なら、投資優先
3. ローン金利は2%以上？ → Yes なら、返済も検討の価値あり
4. 借金があると眠れないタイプ？ → Yes なら、投資9：返済1で心を守る
5. すべて No → 投資に全振り。返済は完済期日まで放置でOK

正解は一つではありません。「数学的に有利な方」と「自分が続けられる方」の交点を探してください。

9. まとめ｜正解は「数学×性格」で決まる

1. 金利1.7〜1.9%のローンなら、数学的には投資が有利（15年で約150万円の差）
2. それでも繰り上げ返済には心理的安定・暴落耐性という数字に出ないメリットがある
3. こざお家は投資9：返済1。返済は「不定期・余裕があるとき」に200万円
4. 賃貸に出している物件のローンは繰り上げない（家賃が返してくれている）
5. 生活防衛資金・NISA枠・ローン控除を優先してから返済を考える
6. 最終的には「自分が続けられる配分」が正解

「数学的に正しい」だけじゃなく「自分が続けられる」を基準にするのが腹落ちしました。

資産形成は20年30年の長期戦。途中で「精神的にきつい」と感じたら続かない。借金嫌いなら少し返す。投資が怖いなら少なめに始める。自分の性格を否定せず、その上で数字を味方につけるのが一番強い。

※本記事は筆者個人の状況と考え方であり、特定の金融行動を推奨するものではありません。ローン・投資の判断はご自身の状況に合わせて行ってください。

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